Большинство российских городов страдает от низкого качества среды. Екатерина Малеева, директор проектов КБ Стрелка, рассказала ЦИАН о том, как стандарт комплексного развития территорий, разработанный ДОМ. РФ и КБ Стрелка при участии Минстроя России, может изменить ситуацию, какими должны стать новые микрорайоны, жилые дома, общественные пространства и квартиры.

— Прежние нормативы были разработаны в 60-е годы прошлого века для решения определенной государственной задачи, а именно — для обеспечения населения жильем. Специалисты ориентировались на модернистский подход, который отсылает нас к Корбюзье. Они воссоздавали картинку модернистского города: башня стоит посреди леса, магистраль отнесена на 200 метров, по ней несутся машины. Именно так и выглядят советские и постсоветские микрорайоны. Дома стоят торцом к дороге, так как нужно проветривать квартал, а дороги — негативный фактор. Так строили во всем мире в послевоенное время. Правда, уже в 1970-е годы в международной практике произошла переоценка ценностей, возвращение к принципам компактного и функционально разнообразного города, ориентированного на пешехода. Проекты, построенные по модернистским принципам, начали сносить и строить на их месте малоэтажное, среднеэтажное жилье.

— Несмотря на изменения экономики, общества и запросов горожан, у нас продолжают воспроизводиться советские микрорайоны. При этом 45% семей хотят улучшить жилищные условия. На государственном уровне обозначены следующие задачи — повысить качество городской среды на 30% и сократить количество городов с неблагоприятной средой в два раза. Мы стоим на развилке: продолжать сознательную деградацию среды, используя планы и нормы 60-летней давности, или все же попытаться переориентировать массовое строительство на комплексные подходы к проектированию и застройке жилых районов.

Советские нормы были сбалансированной системой, заточенной на определенное видение будущего, и отдельно, частями, ее переформатировать невозможно. В документы вносились и продолжают вноситься изменения, но они только создают дисбаланс, так как это делается разными ведомствами: за санитарные нормы отвечает Роспотребнадзор, за противопожарные — МЧС, за строительные — Минстрой. В итоге мы часто сталкиваемся с нерешаемыми задачами: по планировке квартиры нужно окно, а по нормам должен быть глухой простенок.

Если раньше нужно было строить дома торцом к дороге, то сейчас мы понимаем: у нас не дорога, а улица, по которой ходят люди. И дома нужно ставить не торцом, а параллельно ей, так как на первых этажах будет стрит-ритейл, малый бизнес. Стандарт — конструктор, помогающий планировщику создать комфортную среду.

— Мы не всегда ориентировались на конкретные города. В первую очередь мы смотрели на формат документов, принятых в международной практике: не директивные, а гибкие. Что это значит? В российских нормативах есть только одно решение одной задачи. Допустим, отступ от парковки до дома должен составлять столько-то метров, и не объясняется, с какой целью это делается. Шум должен быть снижен на столько-то децибел, уровень загрязнения не должен превышать определенного показателя. Но ведь эти задачи можно решить разными способами. Есть ландшафтные решения, позволяющие удерживать до 60% загрязнений воздуха, например, небольшие холмики высотой до одного метра. Если устроить его между фасадом и дорогой, отступ может быть меньше. В международной практике есть примеры, когда парковка размещается под жилым домом, стоящим на колоннах. Для парковки устраивается небольшое углубление, но без стен. Это очень экономно, не нужно, как в закрытом паркинге, выводить вентиляцию через весь дом на кровлю. При этом делаются небольшие крылышки-навесы к фасаду, отводящие от окон жилых домов воздух с парковки.

Обычно такие документы разрабатываются для отдельных городов. Наши стандарты федерального уровня. Их аналогом может служить British Urban Design Compendium, выполнивший в свое время ту же задачу, над которой сейчас работаем мы. В Англии в 1990-х годах была низкая обеспеченность жильем, невысокое качество строительства. После создания этого документа ситуация постепенно стала меняться. Прошло уже почти 30 лет, документ постоянно обновляется лучшими новыми практиками: смотрите, в этом городе сделали так, а здесь — так. И архитектору уже не нужно каждый раз изобретать велосипед.

Стандарт работает с тем, чтобы качество среды для жизни на существующих территориях можно было улучшать уже сейчас. Все современные микрорайоны построены таким образом: на 30 га расположен квартал, ограниченный магистральными улицами. Внутри квартала улиц нет, только проезды для подъезда к жилым домам. Они могут стать городскими улицами, если соединить их с магистральными дорогами. Таким образом мы добиваемся двойного эффекта. С одной стороны, измельчается планировочная структура, вдоль улиц можно строить новые дома, уплотняется застройка и формируется тот фронт, в котором могут быть новые коммерческие помещения. С другой стороны, мы разграничиваем улицу — общественное пространство, которое принадлежит городу, и внутриквартальные территории, принадлежащие жильцам. Люди увидят, что это их общее пространство, и станут сами принимать решение, что там лучше разместить — парковку или детскую площадку, следить, чтобы было чисто, договариваться друг с другом о том, как сделать свой двор и дом комфортнее.

Есть еще один важный момент: улица должна быть сомасштабна человеку. У нас дороги шириной 100 м — это не улица, там некомфортно гулять. Ширина улицы не должна превышать 45 м. Нужно, чтобы противоположная ее сторона была хорошо видна и чтобы улицу можно было легко перейти, когда заметишь вывеску интересного магазинчика или кафе.

— Мы предлагаем смешивать как минимум три типа жилых домов в одном районе. Нужно, чтобы это были не только многоэтажные многоквартирные дома в 25 этажей, но и блокированные дома. Все это хорошо соединяется между собой и дает высокую плотность застройки. Можно сделать квартал блокированных домов, поставить башню этажей в 18. Плотность мы получим такую же, как при застройке стандартными девятиэтажками, но этот способ предполагает вариативность жилья.
Блокированный дом обеспечивает приватность, так как представляет собой здание, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на участок. Парковка находится во дворе дома.

Пример комбинированной застройки в фешенебельном районе есть в Амстердаме — остров Borneo Sporenburg. Этот проект считается иконой градостроительства 2000-х годов. Квартал сделан таким образом, что с двух сторон на более интенсивные улицы обращены фасадами дома-пластины этажей по девять, поперечные улицы — каналы с блокированными домами на берегу, которые замыкают периметр. У жильцов малоэтажек есть свое пространство, у обитателей многоквартирных домов — внутренний двор.

— Вопрос в том, как измерять плотность. Цифра, которая закладывается в генплане, учитывает территорию вместе с парками, дорогами, общественными пространствами. Однако девелопера волнует, какая у него на участке будет плотность. По стандартам комплексного развития территорий можно сделать плотность и 40 тыс. кв. м на участок. На территорию, согласно масштабу генплана, у нас выходит 15−17 тыс. кв. м. Мы идем от пространственных характеристик. Сначала поняли, какое пространство хорошо для комфортной жизни, потом сравнили это с рыночными показателями, с нормативами. По существу, по плотности наша застройка не отличается о того, что строится сейчас. Просто квадратные метры перекомпоновываются в другую форму.

— Существующие нормативы ограничивают высоту жилых зданий 25-ю этажами. Почему? Во-первых, из-за пожарных норм. Во-вторых, существуют нормативы по парковкам, площадкам, необходимым отступам от них, которые девелопер должен обеспечить. При соблюдении этих условий у застройщика для размещения самого дома остается очень мало земли. И требуемую площадь можно «выжать» единственным способом — построить дом с максимально разрешенным количеством этажей. Сейчас мы работаем над нормами, позволяющими перераспределить эти 25 этажей в среднеэтажную застройку без потери площади — при более эффективном использовании земли. Так, показатели по парковкам не всегда обоснованы: одна, а то и две машины на квартиру, в то же время никто не считает, смогут ли машины вообще выехать с этой территории. В Москве сделаны хорошие нормативы градостроительного проектирования: снабженность парковками привязана к обеспеченности общественным транспортом. И это правильно, важно ведь не место для машины создать, а сделать так, чтобы человек мог быстро доехать, куда ему нужно. За счет грамотного выбора участка под застройку и развития общественного транспорта можно сокращать места, которое тратится на парковки.

— Мы предлагаем разные варианты застройки. Малоэтажная модель обладает всеми преимуществами жизни в собственном доме. Даже в малоэтажных многоквартирных домах у жильцов первых этажей есть отдельный вход и палисадник. Застройка этого типа должна быть плотней, чем сейчас. И это возможно. Например, Ванкувер состоит почти целиком из очень плотной малоэтажной застройки.

Среднеэтажная застройка представляет собой жилой район с высоким уровнем обеспеченности инфраструктурой. Центральная модель — новый локальный центр, где расположены места приложения труда, высоко разнообразие объектов торговли, услуг, досуга.
Реализуемость того или иного варианта застройки зависит от выбранной территории. Если у вас не очень хорошая транспортная доступность, стоимость земли будет ниже, в этом случае стоит использовать малоэтажную модель. Если обеспеченность транспортом очень высокая, например, рядом с территорией находится ТПУ, рельсовый транспорт, независимый от автомобильного трафика, может подойти центральная модель.

— Борьба с пробками — долгий процесс. Это история того же порядка, что и мечта о собственном доме. Многие из нас жили какое-то время в стесненных условиях, поэтому автомобиль для жителя мегаполиса — личное пространство, с которым очень трудно расстаться. По мере того, как общественный транспорт будет становиться все более комфортным, люди, чтобы добраться до места гораздо быстрее, чем на машине, будут пересаживаться на метро и автобусы. В Москве все едут из периферии в центр, потому что такова структура города — радиально-кольцевая.

Стандартом предусмотрена модель с центрами, распределенными по городу. Это снизит загрузку уличной сети и уменьшит количество пробок.

— Комфортное современное жилье должно состоять из отдельной комнаты для каждого члена семьи или пары и пространства для совместного общения. Поэтому мы продвигаем такой формат, как кухни-гостиные. Почему сейчас все хотят купить квартиру с кухней площадью 15 кв. м? Людям необходимо пространство для общения, а гостиные в квартирах заняты: там спят. Кухня-гостиная позволяет экономить место, она компактнее, чем оба эти помещения по отдельности. Здесь удобно принимать друзей, мама может готовить ужин, а ребенок делать уроки, они все время на связи, несмотря на то, что каждый занят своим делом.

Давайте посчитаем минимально необходимую площадь квартиры для семьи из четырех человек, родителей и двоих детей. Какие зоны им необходимы? Во-первых, прихожая со встроенным шкафом, возможно, с гардеробной – 6 кв. м. Во-вторых, кухня-гостиная – 20 кв. м. Также для семьи из четырех человек нужно два санузла – в приватной зоне и в общей, при входе (этот санузел пригодится, например, еще и для того, чтобы помыть собаке лапы после прогулки) – 7 кв. м. И три спальни, каждая, как минимум, по 11 кв. м (если к комнате пристроена гардеробная), и 14 кв. м, если ее нет. Получается 75 кв. м. Как видим, это средний метраж стандартной «трешки». Просто мы делаем эффективную планировку и экономим за счет бесполезных, съедающих площадь коридоров.

Недавно ДОМ. РФ совместно с Минстроем с целью тестирования нашего стандарта проводили конкурс концепций стандартного жилья и жилой застройки. Было представлено более 925 проектов домов, среди которых оказалось немало интересных вариантов. Например, в одном из проектов балкон мог превращаться то в веранду, то в игровую комнату. Было предложено много типов мобильного пространства, когда кухню можно было при необходимости отгородить от гостиной. Кстати, тому, как спроектировать жилой дом и сделать планировку, у нас посвящена отдельная книга. Мы рассказываем, что в современных квартирах должны быть помещения, которые можно перепланировать. Допустим, если в гостиной два окна, после рождения ребенка можно разделить ее на две зоны, одну отвести под детскую. Сервисные пространства не должны занимать более 10% квартиры, площадь коридоров, бесполезная по существу, нужно уменьшить до минимума. Но это не касается мест для хранения — кладовых, гардеробных. Это необходимые пространства в каждой квартире, чтобы не было причины хранить вещи на балконе. А сам балкон должен быть глубиной 1,2 м — это позволяет разместить на нем уличную мебель и проводить время на открытом воздухе.

— Проблема не в том, какие это квартиры, а кем они заселяются. Как правило, однушки или студии покупают люди, которые впервые выходят на рынок жилья, молодые семьи. Через 5 лет у них растет статус, повышается зарплата, а когда появляется второй ребенок, семьи покупают жилье побольше. В эту квартиру въезжают люди с небольшим достатком. Действительно, постепенно может произойти социальная деградация территории, особенно если большинство жильцов, въехавших вначале, принадлежат к одной социальной категории.

— По сегодняшним нормативам ванная должна быть обязательно расположена только над ванной, кухня над кухней. Получаются типовые планировки этажей. Решение, которое мы планируем внедрять, состоит в том, что на каждом этаже застройщик делает гидроизолируемый контур, так что ванная и кухня могут размещаться в любом месте в его пределах. Конечно, эти помещения так или иначе будут располагаться недалеко от стояков, но это даст вариативность планировок.

— Стандарт уже комплексно тестируется во Владивостоке, Саратове, Калининграде, Иваново, Сергиевом Посаде и Свободном: для этих городов разрабатываются стратегии пространственного развития и мастер-планы территорий, объемно-пространственные регламенты (требования к внешнему облику застройки: высота, первые этажи, допустимые отделочные материалы) и дизайн-коды.

В рамках проекта «Города будущего» были разработаны концепции общественных пространств для 40 городов РФ, в 17 городах проекты реализованы.

— Сегодня при строительстве новых микрорайонов совсем не планируют городские пространства. У нас площадь – часть улично-дорожной сети, транспортная развязка. Рекреационные зоны должны быть сомасштабны человеку. Один огромный парк расположен в пешей доступности у меньшего числа людей, чем несколько маленьких скверов в жилой застройке. Мы за компактность общественных пространств и равномерное распределение их по городу. Во-первых, они безопасны, там всегда кто-то будет гулять, в отличие от огромного парка. Во-вторых, такие парки легче содержать в хорошем состоянии. И, наконец, они обеспечивают доступность для большего числа людей. Сейчас у нас озеленение нормируется очень странно, в основном наличием краски соответствующего цвета на Генплане. Зеленые насаждения должны составлять 25% от территории микрорайона, но что это будет в реальности – лысый газон или кусты, никого не волнует. Хотя позитивное влияние зеленых насаждений является значительным для качества жизни (чистый воздух, комфортный микроклимат) и, что важно, оно измеримо. Один гектар газона и один гектар деревьев дают совершенно разный качественный эффект. В нашем стандарте об этом тоже говорится.

По материалам ЦИАН