В ряде случаев в план развития территории закладываются решения, которые не могут быть осуществлены в обозримом будущем по финансовым и иным причинам. Под объекты, реализация которых маловероятна в ближайшей перспективе, резервируются земельные участки, инфраструктура формируется в заведомо невостребованных объемах, требующих чрезмерно больших расходов как на организацию, так и на эксплуатацию городскими службами. Пустыри на месте долгостроя создают социально опасную среду. В итоге финансовые ресурсы расходуются неэффективно, возникают разрывы в городской ткани и случайные, непродуманные объекты, наскоро разработанные на замену тем, что были включены в план изначально.

Девелоперы и проектировщики часто полностью опираются на решения, примененные на других территориях, что закономерно ведет к критическим ошибкам в проектировании. Прежде чем приступать к разработке проекта, необходимо тщательно исследовать территорию и выявить весь перечень ее возможностей и ограничений. Исследование инженерных сетей на участке, обеспеченности жильем, рабочими местами, особенностей состава населения на окружающих территориях может сыграть решающую роль в формировании жизнестойкого района, создавая подробное и связное обоснование мастер-плану. Природные или историко-культурные особенности свободной территории, выявленные в процессе исследований, могут серьезно изменить планы по размещению на ней новых объектов.

Отсутствие коммуникации с местными сообществами, общественными организациями и другими заинтересованными сторонами зачастую приводит к проблемам, которые можно было снять с помощью консультаций еще на начальных стадиях проектирования. Организованный, открытый процесс информирования и вовлечения граждан в процесс развития новой территории поможет наиболее полно выявить ее особенности, недостатки и достоинства — ни один эксперт не знает территорию так, как знают ее жители. Сбор мнений при помощи интернет-сервисов и социологических опросов, проведение круглых столов и глубинных интервью с представителями сообществ — не только источник информации, но и механизм повышения ответственности пользователей. Применение современных методик антропологических исследований позволяет адаптировать проектные решения к реальным, а не гипотетическим потребностям жителей.

Красота планировочных решений с сильно завышенной точки обзора не является критерием качества проекта: удобство и грамотность планировки территории могут быть оценены только с точки зрения пешехода. Одним из принципов жизнестойкого города является соразмерный человеку масштаб городской среды. Проектирование с высоты птичьего полета ведет к потере этого масштаба, формированию чрезмерно больших и неуютных открытых пространств, монотонности застройки за счет ее укрупненных объемов. Кроме того, пешеходные перемещения по территории основаны на визуальных ориентирах и узнаваемости общественных пространств — сложные крупномасштабные композиции планировки дезориентируют и создают ощущение психологического дискомфорта.

Улицы — сложные для изменения планировочные объекты, принципиально важные для обеспечения комфорта повседневной жизни горожан. При разработке проекта освоения свободной территории необходимо учитывать, что улицы — это не только транспортные магистрали, но и общественные пространства: приоритет на них принадлежит не автомобильному потоку, а пешеходам. Транспортное планирование должно быть увязано с размещением жилой застройки и мест концентрации пользователей и нацелено на создание комфортной для пешеходов среды. Активная уличная жизнь, обеспечивающая окупаемость ритейла, возможна только на безопасных и удобных улицах, предлагающих пользователям большое разнообразие функций.

Новые городские районы не могут быть организованы без развитой сети общественного транспорта (метро, трамвай, наземный транспорт с выделенными полосами движения). Для территорий, находящихся на значительном удалении от мест приложения труда и центров досуга, особенно важно наличие скоростного транспорта (метрополитен, городская электричка, скоростной трамвай). Быстрый, комфортабельный и доступный общественный транспорт позволяет снизить зависимость от личного автотранспорта и повысить качество городской среды за счет уменьшения числа и размера автостоянок. Кроме того, приоритет общественного транспорта разгружает трафик, в результате чего снижается уровень выбросов выхлопных газов и улучшается экология города. Обеспеченность общественным транспортом также повышает ценность недвижимости, что сокращает сроки окупаемости девелоперского проекта.

Школы и детские сады занимают значительную часть территорий жилой и смешанной застройки. Согласно действующим нормативам, их участки должны быть огорожены и, следовательно, исключены из системы открытых общественных пространств, что снижает пешеходную проницаемость территории и препятствует компактности застройки. По возможности следует предусматривать интеграцию объектов образования в окружающую застройку, а также минимизировать негативный эффект от использования ограждений. Детские сады могут размещаться в первых этажах жилой застройки, школы — использовать соседние парки для учебных и спортивных занятий на свежем воздухе с целью оптимизации школьной территории. Территории и здания образовательных учреждений также могут использоваться местными жителями в неучебное время.

Применение типовых проектов жилой застройки приводит к формированию монотонной, эстетически непривлекательной городской среды. В таких районах не возникает полноценной городской жизни, так как их жители стремятся проводить досуг в других частях города, что, в свою очередь, увеличивает транспортную нагрузку. Кроме того, при появлении финансовой возможности жители стараются переехать, на их место въезжают горожане с более низким уровнем дохода, снижается стоимость недвижимости, происходит маргинализация территории. Разнообразные архитектурные решения, качественное строительство, высокий уровень благоустройства повышают лояльность жителей к своему району и их готовность принимать активное участие в его развитии, создают условия для насыщенной городской жизни и позволяют сохранить привлекательность недвижимости на долгие годы.

Зачастую проектируемые пространства улиц, площадей, дворов слишком велики, несоразмерны масштабу человека — к этому эффекту приводит
в том числе планировка с высоты птичьего полета. Чрезмерно большие открытые пространства создают не только климатический (сильные ветра зимой, невозможность укрыться от солнца летом), но и психологический дискомфорт для пешеходов, которые воспринимают их как неуютные и небезопасные. В связи с отсутствием пешеходного потока на таких улицах и площадях невозможна разнообразная и насыщенная городская жизнь. Кроме того, подобные пространства дороги в благоустройстве и обслуживании— у муниципалитета не хватает средств поддерживать их в надлежащем состоянии, в результате чего они становятся еще более неуютными и безлюдными.